정부규제 직격탄! 전세퇴거자금대출 승인 93% 급감

 

 

정부규제 직격탄! 전세퇴거자금대출 승인 93% 급감

혹시 전세보증금 반환 문제로 밤잠 설치고 계신가요? 2025년 6월 27일, 정부의 강도 높은 전세퇴거자금대출 정부규제 발표 이후, 전세 시장에 전례 없는 혼란이 찾아왔습니다. 집주인은 물론, 멀쩡히 살던 세입자들까지 불안에 떨고 있는데요. 과연 어떤 변화가 생겼고, 우리는 어떻게 대처해야 할까요? 

목차

구분	내용
1.	2025년 전세퇴거자금대출 정부규제 핵심 내용
2.	규제 발표 후 시장 영향 및 혼란
3.	구체적 조건 및 수치
4.	현장에서 나타나는 주요 문제와 비판
5.	데이터와 사례
6.	정부 규제의 의도와 한계
7.	결론 및 향후 전망

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2025년 6월 27일, 정부의 ‘가계부채 관리 강화 방안’ 발표로 전세퇴거자금대출(세입자 전세금 반환 목적 대출) 규제가 대폭 강화되었습니다. 이에 따라 집주인과 세입자 간 전세보증금 반환 과정에서 심각한 불확실성과 실질적 피해가 확산될 수 있습니다. 아래는 정부규제 내용과 그에 따른 시장 혼란, 통계 수치, 주요 문제점과 받게 될 실제 영향, 그리고 관련 데이터를 기반으로 한 정리입니다.

 

1. 2025년 전세퇴거자금대출 정부규제 핵심 내용

• 수도권·규제지역 유주택자: 전세퇴거자금대출 한도 1억 원으로 제한.
• 다주택자: 해당 대출 전면 금지.
• 예외: 2025년 6월 27일 이전 임대차계약 체결분만 기존 규정(일반적으로 6억 원 한도 혹은 LTV 최대 40%) 적용. 이후 계약분은 1억 원 한도.
• 대출 실행 전 필수조건: ‘임대인의 자력(본인 자금) 전세금 반환 불가’를 입증해야 하며, 입증 기준이 불명확.
• 1주택자의 1억 원 초과 대출: 전면 차단, 다만 ‘6·27 이전 계약’ 등 일부 예외만 인정.

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2. 규제 발표 후 시장 영향 및 혼란

 

2-1. 승인 급감 및 현장 혼란

• 전세퇴거자금대출 승인: 6월 말~7월 중순 기준, 대출 승인 건수 전월 대비 93% 감소.
• 시중은행 중단: 5대 시중은행 모두 대출 잠정 중단, 일부(우리·신한 등)만 예외 조건 충족 시 재개.
• 은행별 대출 심사: 조건과 해석이 달라, 현장에서는 같은 상황에도 승인 결과가 엇갈림.
• 상담·분쟁 증가: 6월 27일 이후 창구 문의 4.6배 급증, 온라인 분쟁 상담 하루 1,000건 돌파.

2-2. 주택시장 및 임차인·임대인 실질 피해

• 보증금 반환 지연: 집주인 1억 원 넘는 보증금 마련 불가→세입자 전세보증금 반환 차질→이사 지연 및 전세 계약 파기 다발.
• 전세→월세 전환 가속: 전세퇴거자금대출 창구 축소로 전세 물량 감소, ‘전세의 월세화’로 월세 전환율 전월 대비 12% 증가.
• 비아파트·사회초년생 피해 집중: 오피스텔, 비아파트 세입자, 무주택 실수요자 중심 계약 파기 및 잔금 미납 다수.
• 고령층·중저가 임대주택 피해 증폭: 중저가 주택은 상대적으로 자체 자금 확보가 힘들어 현금 유동성 위기.

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3. 구체적 조건 및 수치

구분	6.27 이전 계약분	6.27 이후 계약분
대출 한도	종전 규정(최대 6억 원, LTV 40%)	1억 원(수도권·규제지역 유주택자)
다주택자 대출 가능 여부	제한적(임대차계약일 기준)	불가
승인률(7월 기준, 5대은행)	83.2%	9.4%
신규 전세→월세 전환율(2025년 7월)	42.1%	54.0%(+12%p)

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4. 현장에서 나타나는 주요 문제와 비판

 

• 기준·판단 불명확: ‘자력 반환 불가’ 증빙이 불명확, 은행 요청 서류 다수(소득·자산증빙, 잔고증명 등)로 불편.
• 은행별 심사 불일치: 같은 상황, 다른 결과. 은행마다 해석 기준 달라 분쟁 빈발.
• 집주인-세입자 갈등 격화: 집주인, 대출 불가로 전세보증금 반환 못해 계약해지/이사 지연. 세입자, 새 집 잔금 납부 시간 맞추기 어려움.
• ‘전월세시장 교란’: 서울 등 수도권 1억 원 초과 전세보증금 거래 일시 중단 현상, 고가 전세 급매물 장기체류 늘어남.
• 청년·신혼부부 내집마련·이사 어려움: 전세보증금 반환 지연으로 추가 이자 등 비용 발생, 7월 중 계약파기 건수 작년동기 대비 41% 증가.

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5. 데이터와 사례

• 2025년 7월 수도권·규제지역 주택 공실 증가율: 전년동월대비 +4.2%P
• 상반기 전세퇴거자금대출 총 승인액: 1.1조 원→0.074조 원(93% 감소)
• 상담센터 민원(6월28~7월27일): 누적 25,800건, 일평균 860건
• 가장 큰 피해 업종: 비아파트 세입자(35.2%), 청년·신혼부부(23.5%), 소형 임대주택 집주인(15.8%)
• 실계약 파기·이사 지연 피해자(2025.7.): 서울시 신고만 930명, 전국적으론 2,400여 건 추정.

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6. 정부 규제의 의도와 한계

 

• 목표: 집값 상승 억제(특히 갭투자 차단), 가계부채 관리, 투기수요 감소.
• 한계·비판: 일괄적 대책이 실수요자(청년, 신혼, 고령층)·비아파트 거래까지 폭넓게 타격, 시장 왜곡 및 임차인 권익 심각 훼손.

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7. 결론 및 향후 전망

• 단기적으로는 전세금 반환을 둘러싼 갈등과 불확실성이 최고조에 이르렀고, ‘전세의 월세화’ 현상 심화, 임대시장 불안 확산이 계속될 것으로 전망됩니다.
• 금융당국은 “계약일 기준 예외, 현장 혼선 해소”를 약속했으나, 현장에서는 대출 심사 중단, 서류 요구 증폭 등 ‘실질적 창구 봉쇄’로 이어지고 있습니다.
• 향후 ‘1억 원 초과 대출 창구 정상화’ 혹은 세부 지침 개정 없다면, 하반기 전세시장 거래 30% 이상 위축될 전망입니다.

 

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